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      機構看好國慶假期樓市

      董添中國證券報·中證網

        “金九”期間,重點城市樓市普遍未現明顯升溫行情。北京地區由于7、8月集中釋放需求,9月市場出現疲軟,銷售額環比下滑明顯。不過,開發商推盤步伐并未停歇,機構普遍看好國慶假期行情。

        “金九”成交平淡

        中國證券報記者梳理發現,三季度市場總體降溫。一方面,二季度需求釋放,出現自然回落;另一方面,三季度調控政策密集出臺,信貸政策趨緊,市場預期下行。預計四季度成交繼續回落,重點城市價格普遍走平。

        業內人士指出,自7月以來,深圳、南京、杭州、成都等地紛紛出臺調控升級政策,遏制“炒房”,政策效果顯現。

        易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,首付比例提高可以抑制投資投機需求,“限房價競地價”等政策有助于增加住房供應,穩定房價。如果“金九銀十”期間仍出現市場炒作,預計政策繼續收緊。

        機構監測數據顯示,三季度重點城市二手房成交量普遍回落,超過8成城市成交環比下滑;芈浞瓤壳暗某鞘兄饕袃深,一類是在7月經歷調控加碼的城市,如深圳、東莞以及南京。其中,深圳環比降幅接近50%,降幅居前;東莞成交量環比降幅達42%,南京三季度成交環比下滑25%。另一類是環渤海城市群中的城市,如大連、廊坊及濟南等,降幅分別為33%、25%及19%。

        廣州、武漢及西安等城市三季度成交環比繼續增長。其中,武漢市場啟動較晚,三季度市場仍處在恢復通道,三季度成交環比增長21%。廣州、西安三季度成交量環比分別增長23%和19%。

        “銀十”值得期待

        前期開發商開工率整體較高,使得推盤量有充分保障。假期期間看房人數有望出現小高潮,不少機構期待“銀十”期間成交量的突破。

        機構數據顯示,三季度重點18城二手住宅實際成交量環比下滑9%。1-9月66城新房市場累計成交套數同比下滑9.4%,成交面積累計同比下滑8.8%,市場平穩恢復。國家統計局發布的數據顯示,1-8月商品房銷售額同比增長。預計“十一”黃金周將出現一波新房成交小高峰。

        克而瑞研究中心指出,受疫情影響,不少房企一季度銷售受阻,二季度市場出現一定程度反彈,但整體去化較慢,導致2020年上半年百強房企的去化周期提升至5年。隨著銷售逐步恢復,去化周期將持續回落。

        具體看,三成房企土儲去化周期在4年以下,七成百強房企的去化周期在4年以上。結合上市房企的業績情況看,大部分房企土地儲備相對充足,未來土儲將更重“質”而不是“量”。

        分梯隊看,龍頭房企拿地相對理智,且銷售能力較強。其中,恒大、萬科去化周期低于3年。其余梯隊房企去化周期均超過5年,部分企業甚至接近10年,需要警惕庫存的風險,未來仍需增大銷售力度,以促銷售作為工作重心。

        租賃市場回暖

        租房市場熱度明顯回升,熱點城市新增供應量較多。

        機構數據顯示,2020年三季度,重點19城的平均租金在41.1元/平方米/月,同比下降0.4%。在一線城市中,上海的平均租金同比持平,其余三城租金同比均有不同程度下跌;新一線城市中杭州租金價格為52.7元/平方米/月,南京、武漢、天津租金超過40元/平方米/月,其他城市的租金價格多在20元至40元/平方米/月之間。

        從月度新增供應量看,在一線城市中,上海的租賃房源新增供應量領先,同比去年基本持平;在新一線城市中,武漢新增租房供應領先,重慶、沈陽、合肥、長沙的租房供應量同比漲幅超過20%。

        業內人士指出,機構化是租賃行業未來發展趨勢。隨著“00后”“95后”進入租賃市場,多樣化將成為行業的供給形態。

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